決定美聯(lián)儲降息的關(guān)鍵指標(biāo)：房租！

激石Pepperstone(http://qintiejiang.com/)報道：

美聯(lián)儲抗通脹的“最后一公里”，被房租扼住喉嚨。

近日，有“新美聯(lián)儲通訊社”之稱的華爾街日報記者Nick Timiraos撰文指出，居高不下的房租正在阻礙美聯(lián)儲的抗通脹斗爭。

文章解釋稱，因住房通脹的權(quán)重高達CPI指數(shù)的三分之一和PCE物價指數(shù)的六分之一，因此對整體通脹的影響很大。而住房通脹中，房價會受到投資因素的影響，房租則更能反應(yīng)市場的真實情況，因此后者比前者更為關(guān)鍵。

Timiraos在文中表示，疫情期間的房租飆升很大程度上推升了通貨膨脹。目前租金通脹仍處于高位水平，但呈現(xiàn)出下行趨勢。

疫情期間，在需求和收入同時強勁、房屋庫存處歷史低位的背景下，新簽約的租金指數(shù)一度飆升，有數(shù)據(jù)顯示，2022年獨棟住宅（美國住房的主體）租金上漲了14%。

隨后，新建公寓分流了對獨棟住宅市場的強勁需求、經(jīng)通脹調(diào)整后收入增長降溫，獨棟住宅租金開始下滑。

由于大多數(shù)租戶的租金每年只變動一次，因此新租約租金的體現(xiàn)較為滯后。根據(jù)已有的市場租金數(shù)據(jù)，美聯(lián)儲官員、華爾街投資者和私營部門經(jīng)濟學(xué)家認為，2022年底以來，住房通脹已有所放緩。

今年以來，“停滯”的通脹數(shù)據(jù)尤其是核心通脹似乎并未影響美聯(lián)儲年內(nèi)降息的計劃，文章解釋道，因為美聯(lián)儲對住房成本最終將放緩并推動通脹下行至2%這一點充滿信心。

華爾街見聞此前提及，渣打銀行的首席外匯策略師Steven Englander新近報告表示，如果密切觀察住房成本，特別是CPI中的住房通脹相關(guān)指標(biāo)——自住房業(yè)主等價租金（OER），就會發(fā)現(xiàn)，有理由樂觀地預(yù)計，住房通脹可能很快下行，并且拉動核心通脹下行。

本周三，美國勞工統(tǒng)計局將公布4月CPI。目前經(jīng)濟學(xué)家普遍預(yù)測，4月CPI同比將由上月的3.5%小幅放緩至3.4%，核心CPI同比同樣放緩，由3.8%下行至3.6%。

租金通脹需要降多少？

既然房租放緩是將核心通脹率降至美聯(lián)儲目標(biāo)的關(guān)鍵，那么需要租金通脹到底需要降多少呢？

分項來看，文章將核心通脹分為了三個子項：商品通脹、住房通脹、非住房服務(wù)通脹。

文章指出，在疫情前，商品通脹率約為-1%，住房通脹率約為2.5%-3.5%，非住房服務(wù)通脹約略高于2%——總體核心通脹率略低于2%。

因此，要想讓通脹率回到2%水平，非住房服務(wù)通脹率必須從現(xiàn)在的3.5%降至3%以下，住房通脹率必須從5.8%降至3.5%左右。

“最后一公里”不好走

不過，仍有觀點認為，租金通脹下行的前景沒有那么樂觀。

文章表示，許多經(jīng)濟學(xué)家認為，近年來新租約租金下行的趨勢的確會推動住房通脹降溫，但這個過程會比想象中來的更久。Timiraos解釋道：

“因為在高利率影響下，更多的住戶的購房意愿低迷，續(xù)租需求更高。這可能會延長新租約租金下降體現(xiàn)在整體通脹中所需的時間?！?/p>

另一重風(fēng)險在于，新公寓也陷入了供需緊張的局面。

華爾街見聞此前提及，與公寓相比，住房通脹更易受獨棟住宅租金的影響，因為后者是美國住房的主體。而近年來租金放緩的一個重要原因就在于，新建公寓的供應(yīng)量迅速增長，分流了對獨棟住宅的強勁需求。

但文章指出，有一些行業(yè)高管表示，由于移民增長以及就業(yè)和工資穩(wěn)步增長，對新建公寓的需求正在重新加速，這可能導(dǎo)致獨棟住宅市場再度升溫。

根據(jù)房地產(chǎn)公司Camden Property Trust的數(shù)據(jù)，目前，其旗下公寓租戶搬離的比例已降至9%，為該公司30年來的最低水平。一般來說，正常的搬離率在15%-18%的水平。

該公司CEO?Ric Campo表示：

“實際情況是，需求比大多數(shù)人的預(yù)期要多得多。”?????????